Mieten oder kaufen?
Für den Kauf einer Wohnung oder eines Hauses braucht es am Anfang viel Geld, dafür sind die monatlichen Kosten oft tiefer als eine Miete. Dieser Rechner vergleicht die Gesamtkosten beider Varianten über die Zeit und zeigt, ab wann sich der Kauf lohnt.
Gesamtkosten über die Zeit
Jeder Punkt zeigt, was es Sie gekostet hätte, wenn Sie in diesem Moment aufhören. Beim Kauf ist das alles, was Sie bezahlt haben, minus was nach dem Verkauf und der Rückzahlung der Hypothek übrig bleibt.
Zahlen pro Jahr anzeigen
| Nach | Kaufen (netto) | Mieten | Differenz | Wert der Immobilie | Hypothek |
|---|
Monatliche Zahlungen am Anfang
Was im ersten Monat von Ihrem Konto abgeht. Die Amortisation ist kein Kostenpunkt: Sie senkt die Hypothek, und Sie erhalten sie beim Verkauf zurück.
| CHF pro Monat | Kaufen | Mieten |
|---|---|---|
| Hypothekarzins | ||
| Amortisation | ||
| Unterhalt | ||
| Miete | ||
| Total |
Gibt Ihnen die Bank das Geld?
Schweizer Banken prüfen, ob das Eigenheim auch bei höheren Zinsen tragbar bleibt. Sie rechnen mit 5 % Zins auf der Hypothek, 1 % des Kaufpreises für den Unterhalt und der Amortisation. Zusammen darf das höchstens einen Drittel Ihres Bruttoeinkommens ausmachen.
| Eigenmittel | |
| Hypothek | |
| Davon innert 15 Jahren zu amortisieren | |
| Jährliche Kosten in der Tragbarkeitsrechnung | |
| Nötiges Brutto-Haushaltseinkommen |
Wohin das Geld fliesst
Summen über die verglichene Zeit. Steigt der Wert der Immobilie, senkt der Gewinn die Kosten des Kaufs.
| CHF | Kaufen | Mieten |
|---|---|---|
| Hypothekarzins | ||
| Unterhalt | ||
| Kaufnebenkosten | ||
| Verkaufskosten am Ende | ||
| Wertveränderung (ein Gewinn ist negativ) | ||
| Miete | ||
| Entgangene Anlagerendite | ||
| Total |
So wird gerechnet
- Geld ist nicht gratis: Jeder Franken, den Sie bezahlen, auch Ihre Eigenmittel, hätte stattdessen die Anlagerendite einbringen können. Das wird bei beiden Varianten gezählt.
- Kaufen: Sie bezahlen am Anfang die Eigenmittel und die Kaufnebenkosten, danach Hypothekarzins, Amortisation und Unterhalt. Am Ende verkaufen Sie, bezahlen die Verkaufskosten und zahlen die restliche Hypothek zurück.
- Der Hypothekarzins bleibt über die ganze Zeit gleich. In Wirklichkeit ändert er sich, wenn Sie die Hypothek erneuern. Probieren Sie deshalb auch einen höheren Zins aus.
- Miete und Wert der Immobilie ändern sich einmal pro Jahr um die gewählten Sätze. Zahlungen erfolgen jeweils am Monatsanfang.
- Nebenkosten (Heizung, Wasser, Strom), Hausratversicherung und Umzugskosten sind in beiden Fällen etwa gleich und werden weggelassen.
- Einkommens- und Vermögenssteuern sind nicht berücksichtigt. Bis Ende 2028 versteuern Eigentümer einen Eigenmietwert und können Hypothekarzinsen und Unterhalt abziehen. Ab dem 1. Januar 2029 fällt dieses System weg: kein Eigenmietwert mehr und keine Abzüge mehr für das selbst bewohnte Eigenheim (Ersterwerber behalten 10 Jahre lang einen begrenzten Schuldzinsabzug).
Fragen und Antworten
Wie viel Eigenkapital braucht man für ein Eigenheim in der Schweiz?
Mindestens 20% des Preises. Mindestens die Hälfte davon, 10% des Preises, muss eigenes Geld sein, etwa Ersparnisse, Säule 3a oder Schenkungen; der Rest kann aus der Pensionskasse kommen. Die Bank leiht bis 80%, und der Teil über zwei Dritteln des Preises muss innerhalb von 15 Jahren zurückbezahlt werden.
Wie prüfen Banken die Tragbarkeit?
Sie rechnen mit einem kalkulatorischen Zins von 5%, dazu 1% des Preises für den Unterhalt und die jährliche Amortisation der zweiten Hypothek. Zusammen dürfen diese Kosten höchstens einen Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen.
Was ändert sich mit dem Ende des Eigenmietwerts?
Bis Ende 2028 zahlen Eigentümer Einkommenssteuer auf den Eigenmietwert und können Hypothekarzinsen und Unterhalt abziehen. Ab 1. Januar 2029 fällt der Eigenmietwert weg, und mit ihm diese Abzüge für das selbst bewohnte Eigenheim. Ersterwerber behalten 10 Jahre lang einen begrenzten Zinsabzug.