Affittare o comprare casa?
Comprare un appartamento o una casa richiede molti soldi all’inizio, ma i costi mensili sono spesso più bassi di un affitto. Questo strumento confronta il costo totale delle due opzioni nel tempo e mostra il momento in cui l’acquisto diventa conveniente.
Costo totale nel tempo
Ogni punto mostra quanto ti sarebbe costato se ti fermassi in quel momento. Per l’acquisto è tutto quello che hai pagato meno ciò che resta dopo la vendita dell’immobile e il rimborso dell’ipoteca.
Mostra i valori per anno
| Dopo | Acquisto (netto) | Affitto | Differenza | Valore dell’immobile | Ipoteca |
|---|
Pagamenti mensili all’inizio
Quello che esce dal tuo conto il primo mese. L’ammortamento non è un costo: riduce l’ipoteca e lo recuperi quando vendi.
| CHF al mese | Acquisto | Affitto |
|---|---|---|
| Interessi ipotecari | ||
| Ammortamento | ||
| Manutenzione | ||
| Affitto | ||
| Totale |
La banca ti presterà i soldi?
Le banche svizzere verificano che la casa resti sostenibile anche con tassi più alti. Contano il 5% di interessi sull’ipoteca, l’1% del prezzo per la manutenzione e l’ammortamento. Insieme non deve superare un terzo del tuo reddito lordo.
| Mezzi propri | |
| Ipoteca | |
| Di cui da ammortizzare in 15 anni | |
| Costo annuo nel calcolo della banca | |
| Reddito lordo dell’economia domestica necessario |
Dove vanno i soldi
Totali sul periodo confrontato. Se l’immobile aumenta di valore, il guadagno riduce il costo dell’acquisto.
| CHF | Acquisto | Affitto |
|---|---|---|
| Interessi ipotecari | ||
| Manutenzione | ||
| Costi d’acquisto | ||
| Costi di vendita alla fine | ||
| Variazione del valore (un guadagno è negativo) | ||
| Affitto | ||
| Rendimento perso | ||
| Totale |
Come funziona
- I soldi non sono gratis: ogni franco pagato, compresi i mezzi propri, avrebbe potuto rendere il rendimento dell’investimento. Questo vale per entrambe le opzioni.
- Acquisto: all’inizio paghi i mezzi propri e i costi d’acquisto, poi gli interessi ipotecari, l’ammortamento e la manutenzione. Alla fine vendi l’immobile, paghi i costi di vendita e rimborsi il resto dell’ipoteca.
- Il tasso ipotecario resta lo stesso per tutto il periodo. In realtà cambia quando rinnovi l’ipoteca, quindi prova anche un tasso più alto.
- L’affitto e il valore dell’immobile cambiano una volta all’anno secondo i tassi scelti. I pagamenti avvengono all’inizio di ogni mese.
- Spese accessorie (riscaldamento, acqua, elettricità), assicurazione economia domestica e costi di trasloco sono più o meno uguali nei due casi, quindi non sono contati.
- Le imposte sul reddito e sulla sostanza non sono incluse. Fino alla fine del 2028 i proprietari pagano le imposte su un valore locativo e possono dedurre gli interessi ipotecari e la manutenzione. Dal 1° gennaio 2029 questo sistema finisce: niente più imposta sul valore locativo e niente più deduzioni per la casa in cui vivi (chi compra per la prima volta mantiene una deduzione limitata degli interessi per 10 anni).
Domande e risposte
Quanti fondi propri servono per comprare casa in Svizzera?
Almeno il 20% del prezzo. Almeno la metà, cioè il 10% del prezzo, deve essere denaro tuo, come risparmi, pilastro 3a o donazioni; il resto può venire dalla cassa pensione. La banca presta fino all’80%, e la parte sopra i due terzi del prezzo va rimborsata entro 15 anni.
Come verificano le banche la sostenibilità?
Calcolano un tasso teorico del 5%, più l’1% del prezzo per la manutenzione e l’ammortamento annuo della seconda ipoteca. Insieme questi costi non devono superare un terzo del reddito lordo.
Cosa cambia con la fine del valore locativo?
Fino alla fine del 2028 i proprietari pagano l’imposta su un valore locativo e possono dedurre interessi ipotecari e manutenzione. Dal 1° gennaio 2029 il valore locativo è abolito, e con lui queste deduzioni per la casa in cui si abita. Chi compra la prima casa mantiene per 10 anni una deduzione limitata degli interessi.