Louer ou acheter son logement ?
Acheter un appartement ou une maison demande beaucoup d’argent au départ, mais les coûts mensuels sont souvent plus bas qu’un loyer. Cet outil compare le coût total des deux options dans le temps et montre le moment où l’achat devient rentable.
Coût total dans le temps
Chaque point montre ce que cela vous aurait coûté si vous arrêtiez à ce moment. Pour l’achat, c’est tout ce que vous avez payé moins ce qui reste après la vente du bien et le remboursement de l’hypothèque.
Afficher les chiffres par année
| Après | Achat (net) | Location | Différence | Valeur du bien | Hypothèque |
|---|
Paiements mensuels au départ
Ce qui sort de votre compte le premier mois. L’amortissement n’est pas un coût : il réduit l’hypothèque et vous le récupérez à la vente.
| CHF par mois | Achat | Location |
|---|---|---|
| Intérêts hypothécaires | ||
| Amortissement | ||
| Entretien | ||
| Loyer | ||
| Total |
La banque vous prêtera-t-elle l’argent ?
Les banques suisses vérifient que le logement reste supportable si les taux montent. Elles comptent 5 % d’intérêts sur l’hypothèque, 1 % du prix pour l’entretien et l’amortissement. Le tout doit rester au maximum un tiers de votre revenu brut.
| Fonds propres | |
| Hypothèque | |
| Dont à amortir en 15 ans | |
| Coût annuel dans le calcul de la banque | |
| Revenu brut du ménage nécessaire |
Où va l’argent
Totaux sur la période comparée. Quand le bien prend de la valeur, ce gain réduit le coût de l’achat.
| CHF | Achat | Location |
|---|---|---|
| Intérêts hypothécaires | ||
| Entretien | ||
| Frais d’achat | ||
| Frais de vente à la fin | ||
| Variation de valeur du bien (un gain est négatif) | ||
| Loyer | ||
| Rendement de placement perdu | ||
| Total |
Comment ça marche
- L’argent n’est pas gratuit : chaque franc payé, vos fonds propres compris, aurait pu rapporter le rendement du placement. C’est compté pour les deux options.
- Achat : vous payez les fonds propres et les frais d’achat au départ, puis les intérêts hypothécaires, l’amortissement et l’entretien. À la fin, vous vendez le bien, payez les frais de vente et remboursez le reste de l’hypothèque.
- Le taux hypothécaire reste le même sur toute la période. En réalité, il change quand vous renouvelez l’hypothèque : essayez donc aussi un taux plus élevé.
- Le loyer et la valeur du bien changent une fois par an selon les taux choisis. Les paiements ont lieu au début de chaque mois.
- Les charges (chauffage, eau, électricité), l’assurance ménage et les frais de déménagement sont à peu près les mêmes dans les deux cas : ils ne sont pas comptés.
- Les impôts sur le revenu et la fortune ne sont pas inclus. Jusqu’à fin 2028, les propriétaires paient l’impôt sur une valeur locative et peuvent déduire les intérêts hypothécaires et l’entretien. Dès le 1er janvier 2029, ce système disparaît : plus d’impôt sur la valeur locative et plus de déductions pour le logement que vous habitez (les primo-acquérants gardent une déduction limitée des intérêts pendant 10 ans).
Questions et réponses
Combien de fonds propres faut-il pour acheter un logement en Suisse ?
Au moins 20 % du prix. Au moins la moitié, soit 10 % du prix, doit être votre propre argent, par exemple épargne, pilier 3a ou donations ; le reste peut venir de la caisse de pension. La banque prête jusqu’à 80 %, et la part au-delà des deux tiers du prix doit être remboursée en 15 ans.
Comment les banques vérifient-elles la capacité financière ?
Elles comptent un taux d’intérêt théorique de 5 %, plus 1 % du prix pour l’entretien et l’amortissement annuel de la deuxième hypothèque. Ensemble, ces coûts ne doivent pas dépasser un tiers du revenu brut.
Que change la fin de la valeur locative ?
Jusqu’à fin 2028, les propriétaires paient l’impôt sur une valeur locative et peuvent déduire les intérêts hypothécaires et l’entretien. Dès le 1er janvier 2029, la valeur locative est supprimée, et ces déductions pour le logement occupé aussi. Les primo-accédants gardent une déduction d’intérêts limitée pendant 10 ans.